ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Διαχειριστής πολυκατοικίας εκλέγεται ένας από τους συνιδιοκτήτες του, κατά προτίμηση κάτοικος του ίδιου κτιρίου. Συχνά, λόγω της απροθυμίας πολλών συνιδιοκτητών να εκτελέσουν τα καθήκοντα του διαχειριστή, οι συνιδιοκτήτες μαζί με το διαχειριστή, προχωρούν και στην εκλογή και βοηθού διαχειριστή, ο οποίος μπορεί να είναι ελεύθερος επαγγελματίας, ή ακόμη και εταιρία. Ο διαχειριστής λογοδοτεί στη Γενική Συνέλευση κατά το πέρας της θητείας του. Πάντως η προφανής σε πολλά κτίρια απροθυμία ανάληψης των καθηκόντων του διαχειριστή αποτελεί δυστυχώς προοίμιο πολλών δεινών για το μέλλον της κατάστασης των κτιρίων της χώρας μας. Συνιστούμε σε όλους τους συνιδιοκτήτες, και ιδιαίτερα σε όσους έχουν περισσότερες από μία ιδιοκτησία σε ένα κτίριο, να αναλαμβάνουν και να εκτελούν τα καθήκοντα του διαχειριστή, και να μην περιμένουν ότι κάποιος άλλος θα επιμεληθεί τα περιουσιακά τους στοιχεία! Κάθε διαχειριστής οφείλει να έχει στα χέρια του και να τηρεί τα εξής απλά έγγραφα, βιβλία και φακέλους:

1. Αντίγραφο της πράξης σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού του κτιρίου. Αν δεν έχει παραλάβει κανονισμό από τον προκάτοχό του, μπορεί να το ζητήσει από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο αναφέροντας στην αίτησή του τον τόμο και αριθμό μεταγραφής του, που είναι γραμμένος σε όλα τα συμβόλαια των ιδιοκτησιών του ακινήτου, ή από το Συμβολαιογράφο που τον συνέταξε.

2. Κατάσταση των ονομάτων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, με τις διευθύνσεις και τηλέφωνά τους.

3. Βιβλίο πρακτικών της Γενικής Συνέλευσης.

4. Βιβλίο Ταμείου στο οποίο να καταχωρίζει τις μηνιαίες εισπράξεις και πληρωμές.

5. Φάκελο αποδείξεων δαπανών και καταστάσεων κατανομής κοινοχρήστων.

6. Φάκελο με όλα τα σημαντικά έγγραφα του κτιρίου (άδεια και σχέδια οικοδομής, ανελκυστήρα, κεντρικής θέρμανσης, αποχέτευσης, αποδείξεις πληρωμής τελών σύνδεσης κτιρίου με αποχέτευση, συμβάσεις με συνεργεία καθαριότητας, ανελκυστήρα, προσωπικό κλπ.). Τα παραπάνω έγγραφα, βιβλία και στοιχεία, καθώς και το εκάστοτε υπόλοιπο του διαχειριστικού ταμείου κάθε διαχειριστής παραλαμβάνει από τον προηγούμενο και παραδίδει στον επόμενο διαχειριστή με έγγραφη απόδειξη.

ΚΑΘΗΚΟΝΤΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ - ΠΡΟΣΩΠΙΚΟ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Ο διαχειριστής επιμελείται όλων των υποθέσεων της πολυκατοικίας, και εκτελεί κάθε απαραίτητη εργασία συντήρησης ή επισκευής των κοινοχρήστων μερών του κτιρίου. Συχνά προβλέπεται ότι μπορεί μόνος του να προβαίνει σε δαπάνες μέχρι κάποιο όριο, πέρα από το οποίο χρειάζεται απόφαση της γενικής Συνέλευσης. Φροντίζει για την διανομή των λογαριασμών κοινοχρήστων και την έγκαιρη είσπραξή τους, καθώς και την εξόφληση των λογαριασμών κοινής ωφέλειας που βαρύνουν την πολυκατοικία. Ολοι οι συνιδιοκτήτες και ένοικοι οφείλουν να βοηθούν το διαχειριστή στο έργο του. Στις καινούργιες πολυκατοικίες, είναι πολύ σημαντικό ο πρώτος διαχειριστής, να είναι πρόσωπο ικανό να δρομολογήσει τη σωστή λειτουργία του κτιρίου, να ολοκληρώσει τον κοινόχρηστο εξοπλισμό και να τον θέσει σε λειτουργία, να επιλέξει το προσωπικό του κτιρίου. Πρώτο μέλημά του είναι να συγκεντρώσει το αρχικό κεφάλαιο (αποθεματικό) του ταμείου της πολυκατοικίας, σύμφωνα με τον κανονισμό, που θα του επιτρέπει να αντιμετωπίζει τις τρέχουσες δαπάνες, λογαριασμούς κλπ., μέχρις ότου τις εισπράξει από τους ενοίκους τον επόμενο μήνα.

ΣΥΜΜΕΤΟΧΗ ΣΤΙΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΕΣ ΔΑΠΑΝΕΣ

Όλοι οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να συμμετέχουν στις κοινές δαπάνες, όπως ορίζει ο κανονισμός, και να καταβάλουν έγκαιρα στο διαχειριστή την αναλογία τους. Οι μη χρησιμοποιούμενες (κλειστές) ιδιοκτησίες εξακολουθούν να βαρύνονται με πλήρη συμμετοχή, εκτός από τη θέρμανση όπου ενδέχεται ο κανονισμός να προβλέπει κάποια μείωση, και με τις συγκεκριμένες προυποθέσεις που προβλέπεται η μείωση αυτή. Για τις μισθωμένες ιδιοκτησίες, τα κοινόχρηστα καταβάλλονται από τους ενοικιαστές τους, όμως, σε περίπτωση άρνησης πληρωμής τους, τελικά υπεύθυνοι απέναντι στη συνιδιοκτησία είναι οι ιδιοκτήτες τους. Γι' αυτό και ο διαχειριστής πρέπει να ενημερώνει αμέσως κάθε ιδιοκτήτη μισθωμένης ιδιοκτησίας για την καθυστέρηση πληρωμής από τον ενοικιαστή του, ζητώντας του να τα καταβάλει ο ίδιος! Μόνον αυτό θα ενεργοποιήσει άμεσα τον ιδιοκτήτη να ζητήσει την εξόφληση της οφειλής από τον υπόχρεο ενοικιαστή ή αλλοιώς να λάβει έγκαιρα τα κατάλληλα μέτρα. Η συνιδιοκτησία βαρύνεται με τις δαπάνες καθαρισμού, φωτισμού, δημοτικών τελών, ύδρευσης των κοινοχρήστων χώρων και εγκαταστάσεων, με τις αμοιβές και εισφορές για το θυρωρό, την καθαρίστρια, τον κηπουρό, με τις δαπάνες επισκευής της ταράτσας, των προσόψεων και γενικά των κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου. Ειδικότερα στις δαπάνες για αντικατάσταση ή ανακαίνιση ανελκυστήρα και κεντρικής θέρμανσης βαρύνονται οι ιδιοκτησίες που εξυπηρετούνται από τις εγκαταστάσεις αυτές, κατά το λόγο της αντίστοιχης στήλης, και όχι, π.χ., τα καταστήματα του ισογείου του κτιρίου που δεν θερμαίνονται και δεν χρησιμοποιούν ανελκυστήρα. Τέλος στις σωληνώσεις ύδρευσης, αποχέτευσης και κεντρικής θέρμανσης η συνιδιοκτησία βαρύνεται για τα κοινόχρηστα τμήματά τους, ενώ για τα τμήματα που εξυπηρετούν μόνο μια ιδιοκτησία ευθύνεται ο ιδιοκτήτης της.

ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΘΕΡΜΑΝΣΗ ΚΤΙΡΙΟΥ

Κάθε φθινόπωρο, πριν από την έναρξη λειτουργίας της κεντρικής θέρμανσης, ο διαχειριστής πρέπει να καλέσει το συνεργείο για την τακτική συντήρηση του συστήματος κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου. Ο τρόπος κατανομής των δαπανών θέρμανσης στις παλαιότερες πολυκατοικίες καθορίζεται από τον πίνακα κατανομής αναλογιών, πολλοί κανονισμοί προβλέπουν μειωμένη συμμετοχή σε ιδιοκτησίες που παραμένουν κλειστές και αχρησιμοποίητες, εφόσον τα σώματα έχουν κλειστές στρόφιγγες και έχει ενημερωθεί προκαταβολικά η διαχείριση γι΄αυτό. Στις νεώτερες πολυκατοικίες με σύστημα αυτονομίας ένα ποσοστό των δαπανών, περίπου το 20%, κατανέμεται σε όλες τις ιδιοκτησίες, ενώ το μεγαλύτερο μέρος κατανέμεται στις ιδιοκτησίες βάσει των θερμίδων και των ωρών κατανάλωσης, χωρίς όμως να επιτυγχάνεται οικονομία. Πραγματική αυτόνομη χρέωση αλλά και οικονομία στην κατανάλωση εξασφαλίζουν μόνον τα νεώτερης τεχνολογίας συστήματα που καταγράφουν τις εκλυόμενες θερμίδες ανά θερμαντικό σώμα, τα οποία τώρα εφαρμόζονται και στη χώρα μας στα υπάρχοντα συστήματα κεντρικής θέρμανσης. Προσοχή, επειδή ενδέχεται κάποιοι να επιχειρήσουν να σας παραδώσουν ποσότητα πετρελαίου θέρμανσης μικρότερη από αυτή που παραγγείλατε, κατά την παραλαβή πετρελαίου θέρμανσης πρέπει ο διαχειριστής να είναι πάντοτε παρών, να γνωρίζει τις ακριβείς διαστάσεις της δεξαμενής του, έτσι ώστε να ξέρει σε πόσα λίτρα καυσίμου αντιστοιχεί το κάθε εκατοστό στη βέργα μέτρησης. Εφόσον η δεξαμενή σας είναι ορθογώνια παραλληλεπίπεδη, πρέπει να ξέρει πόσα λίτρα πετρελαίου αντιστοιχούν σε κάθε εκατοστό ύψους της δεξαμενής σας, αρκεί να κάνει την παρακάτω πράξη: (μήκος σε εκατοστά) Χ (πλάτος σε εκατοστά) δια 1.000. Πρακτική συμβουλή: Μην παραγγέλετε πετρέλαιο σε αγνώστους προμηθευτές και επιχειρήσεις.

ΑΣΦΑΛΙΣΗ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Ολοι σχεδόν οι οργανωμένοι κανονισμοί πολυκατοικιών ρητά επιβάλλουν στο διαχειριστή να προβαίνει σε ασφάλιση των κοινόχρηστων μερών και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας από πυρκαγιά, πλημμύρα, έκρηξη, σεισμό και τους λοιπούς συνήθεις κινδύνους. Το κέρδος σε περίπτωση ζημιάς τους δεν είναι μόνον ότι θα αποκατασταθούν οι ζημιές, αλλά και ότι θα αποφευχθούν οι μετέπειτα συγκρούσεις των συνιδιοκτητών σχετικά με την κάλυψη της σοβαρότατης δαπάνης αποκατάστασης. Ο διαχειριστής οφείλει συνεπώς όχι μόνον να ασφαλίζει τα κοινόκτητα αλλά και να παροτρύνει τους συνιδιοκτήτες να ασφαλίζουν και τις ιδιοκτησίες τους από τους συνήθεις κινδύνους, δεδομένου ότι όταν αυτοί επέλθουν, π.χ. πυρκαιά, ή, το πλέον σύνηθες, ζημιές σε υποκείμενα διαμερίσματα από διαρροή υδάτων από το υπερκείμενο, ο υπαίτιος θα αναγκαστεί να αποζημιώσει και τις ζημιές σε άλλες ιδιοκτησίες του κτιρίου.

ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΕΣ

Σε κάθε πολυόροφη οικοδομή η εγκατάσταση που καθημερινά «δίνει εξετάσεις» είναι ο ανελκυστήρας, ο οποίος στην πραγματικότητα είναι ένα μεταφορικό μέσο, και σαν τέτοιο χρειάζεται προσοχή στην κατασκευή του, στην ασφαλή λειτουργία του, στην επιμελή συντήρησή του και την ασφάλισή του για ζημιές στον ίδιο ή αστική ευθύνη προς τρίτους. Η εικόνα του και η κατάστασή του χαρακτηρίζει ολόκληρο το κτίριο.